在2025年兩會(huì)政府工作報(bào)告中，“物流”一詞被重點(diǎn)提及，“降本增效”成為物流業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵方向。當(dāng)前，全球貿(mào)易格局的變革促使物流產(chǎn)業(yè)格局向智能化、低碳化、全球化等多元方向創(chuàng)新。第一太平戴維斯發(fā)布《2025年中國物流地產(chǎn)報(bào)告》，助力行業(yè)參與者把握市場前沿動(dòng)態(tài)。

第一太平戴維斯中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部、投資及資本市場部負(fù)責(zé)人羅瑾表示：“當(dāng)前，中國物流地產(chǎn)市場正迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇。在‘雙循環(huán)’新發(fā)展格局的驅(qū)動(dòng)下，智慧化轉(zhuǎn)型與低碳化發(fā)展形成戰(zhàn)略協(xié)同，構(gòu)筑起行業(yè)提質(zhì)增效的雙輪驅(qū)動(dòng)體系?？缇畴娚痰某掷m(xù)擴(kuò)容推動(dòng)跨境物流需求呈指數(shù)級增長，催生了保稅倉、海外倉、國際中轉(zhuǎn)樞紐等多元化倉儲體系的建設(shè)。隨著市場成熟度的提升，行業(yè)正從基礎(chǔ)倉儲空間提供商向涵蓋開發(fā)、運(yùn)營、退出的全生命周期資產(chǎn)管理平臺轉(zhuǎn)型?；诖?，我們將深度參與產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)程，通過專業(yè)化解決方案賦能企業(yè)實(shí)現(xiàn)全鏈條價(jià)值躍升。”

市場驅(qū)動(dòng)因素：供需重構(gòu)下的深度調(diào)整

2024年，中國物流地產(chǎn)市場步入關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期。高標(biāo)倉年均供應(yīng)量維持高位，與消費(fèi)轉(zhuǎn)型、制造業(yè)柔性化、跨境電商履約升級等因素共同推動(dòng)需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。市場呈現(xiàn)出“總量承壓、區(qū)域分化”的特征：

1. 政策賦能：以物流降本增效、跨境協(xié)同、綠色智慧化等為主導(dǎo)方向，各類政策釋放存量改造空間、刺激消費(fèi)活力、推動(dòng)制造業(yè)升級，提升物流效率并帶動(dòng)倉儲需求。

2. 需求側(cè)：電商和三方物流占比穩(wěn)定，制造業(yè)高端化催生新需求增長，跨境電商驅(qū)動(dòng)維持沿海地區(qū)較短的去化周期。

3. 供給側(cè)：自2024年起，華東、華西、華中地區(qū)新增供應(yīng)增速放緩，而華北、華南地區(qū)仍有一定規(guī)模的新增供應(yīng)。在新建項(xiàng)目中，容積率也有所提升。

全國租賃市場：漸成分化的市場圖譜

1. 未來租金壓力或緩解：2024年，全國非保稅高標(biāo)倉市場面臨租金下行壓力，業(yè)主普遍采取降價(jià)填倉策略以提升出租率。一線城市中，核心板塊的高標(biāo)倉租金表現(xiàn)相對穩(wěn)定，但非核心板塊及周邊衛(wèi)星城市因項(xiàng)目選擇多、區(qū)位受限，租金下調(diào)幅度較大。未來租金下行壓力或緩解，但區(qū)域差異將持續(xù)。

2. 物流地產(chǎn)建設(shè)模式轉(zhuǎn)變：在企業(yè)成本控制及居民消費(fèi)轉(zhuǎn)變下，物流地產(chǎn)定建租賃增多，自建倉有所減少，同時(shí)冷庫更多出現(xiàn)改建項(xiàng)目。

3. 聚焦五大區(qū)域市場表現(xiàn)：2024年，五大區(qū)供應(yīng)及吸納節(jié)奏各有不同。華南借助大灣區(qū)跨境電商增長領(lǐng)跑全國租賃市場；華東、華北在高供應(yīng)下非核心板塊承壓；華中、華西降租成效明顯，區(qū)域內(nèi)穩(wěn)步吸納。

挑戰(zhàn)及機(jī)遇：外部驅(qū)動(dòng)下的模式突破

1. 物流企業(yè)成本上升，科技升級實(shí)現(xiàn)降本增效：勞動(dòng)力和能源成本的剛性上漲、土地資源的約束、技術(shù)轉(zhuǎn)型的壓力以及激烈的市場競爭，共同壓縮了物流企業(yè)的利潤空間。面對這一挑戰(zhàn)，物流企業(yè)正不斷通過自動(dòng)化、新能源應(yīng)用、低空物流等科技創(chuàng)新和有效管理提升生產(chǎn)效率、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。

2. 全球供應(yīng)鏈面臨重塑，海外倉布局加速進(jìn)程：全球貿(mào)易結(jié)構(gòu)與供應(yīng)鏈布局的變化，為中國外貿(mào)行業(yè)帶來全新挑戰(zhàn)。關(guān)稅調(diào)整影響下，外貿(mào)及物流企業(yè)的運(yùn)營成本與潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提高。為更好應(yīng)對國際局勢中的不確定性，海外倉正經(jīng)歷戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型與區(qū)域格局重構(gòu)。從地區(qū)分布來看，美國目前仍是中企海外布倉的主要市場，但其建倉成本也隨存量上升而增加。

投資趨勢與展望：風(fēng)險(xiǎn)偏好重塑下的資本流動(dòng)

1. 謹(jǐn)慎市場下尋求入局機(jī)遇：過去24個(gè)月中，物流投資市場較為平靜。投資者趨于更加謹(jǐn)慎的投資方式，市場中對物流資產(chǎn)的投資以險(xiǎn)資及部分自用買家為主。其中，險(xiǎn)資傾向于對投資配比及穩(wěn)定收益率的需求；自用買家則在待售項(xiàng)目增多、資產(chǎn)價(jià)格相對較低的環(huán)境下，選擇抄底收購優(yōu)良資產(chǎn)。

2. 資產(chǎn)運(yùn)營能力成為重中之重：倉儲作為物流供應(yīng)鏈的核心環(huán)節(jié)，其價(jià)值貫穿于“投、融、管、退”的全生命周期。物流運(yùn)營商的盈利模式不僅依賴于租金收入，更需要通過全鏈條管理實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。因此，運(yùn)營方能否通過精細(xì)化管理和運(yùn)營優(yōu)化提升資產(chǎn)價(jià)值，成為競爭的關(guān)鍵。

3. 更多企業(yè)入局物流地產(chǎn)：隨著物流地產(chǎn)市場競爭的加劇，開發(fā)商在數(shù)量和投資風(fēng)格上都發(fā)生了顯著變化。一方面，高標(biāo)物流項(xiàng)目中定制化項(xiàng)目占比較小，頭部企業(yè)難以憑借標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或服務(wù)占據(jù)絕對優(yōu)勢；另一方面，中小型企業(yè)不斷涌入市場，導(dǎo)致行業(yè)集中度有所下降。同質(zhì)化競爭促使開發(fā)商不斷提升項(xiàng)目運(yùn)營和資產(chǎn)運(yùn)作能力，推動(dòng)開發(fā)商差異化發(fā)展。